原創 海貍的茶館 （微信公眾號：海貍先生的茶館）

前段時間，海貍得知某同事A在南京橋北天潤城的二手房賣掉了，本想恭喜他一下，畢竟賣了不少時間，但是剛說完，就是一聲哀嘆，2017年10月165萬買的房子，2021年賣了，拿到手居然還沒有165萬，還白搭了3年利息，好在住了一段時間。不過好歹賣出去了，因為小區里現在掛賣的房子越來越多，價格也越來越低了。

一開始，海貍沒當回事，因為興許是個個例。但是，后來海貍的另外一個同事B，想換一個大房子，看到海貍家附近的紫氣鐘山找我咨詢的時候，海貍就感覺到了異常。同事B看上了一個105平的3樓的房子，豪華裝修，報價430萬，房主說裝修花了60萬，海貍看了下內飾圖，我覺得只值30萬。其實本來這沒啥，但是同事B說這個房東原來掛賣價是460萬，但是沒人看房，一路下調，每次調10萬，現在到430萬才開始有人來看房，但是也不多，如果和他砍價，可能還能砍一些。從這點來看，房主原來對房價還是很有信心的，現在是逐漸接受現實了。

從理性的角度來分析，420萬如果真能拿下來，性價比也不算太差，雖然是2008年的房子，已經有12年折損了。相比于天潤城，這個樓盤還算是可以的，至少是緊鄰紫金山，在徐莊軟件園內，出租是肯定不愁的，租金還不低。

這就有意思了，難道南京的二手房真的出現了問題了嗎？

海貍先生問了一下一個前同事C，因為她一直掛賣一套房子，去年掛賣260萬，有人出245萬她沒賣，實話說當時我也覺得低了，于是就繼續掛著，但是掛了一年了，現在掛250萬，依然還在手里，回過頭來仔細想想，如果不是自己住了一年省了房租，還不如當時賣了，至少資金利息能補上這5萬差價。但是當時誰能預想到呢？沒誰是神仙。

到這個時候，海貍就基本判斷，南京的二手房已經出現了有價無市的征兆了。原先大家的預期都很高，但是一盆冷水無情的潑了下來。到底是哪里出了問題呢?

昨天海貍先的同事D和我聊天，說到他剛賣了一套沒學區的房子，換了一套有學區的房子，仔細想想，同事ABC所說到的房子，學區都一般甚至不好，這是不是一個原因？但是學區房一直都很熱啊，就沒中斷過，自然也不是影響因素。

但是海貍的同事B給了海貍一個提醒，他把自己的二手房賣了，然后打算如果紫氣鐘山的房子價格砍不下來，就去搖號一個新樓盤，而且他現在是無房，可以搖2次，而新樓盤的價格，只有周邊二手房的8折！買到就是賺到。

突然海貍先生想起來，自從2018年開始，南京幾乎大多數樓盤都采取了開盤搖號的方法，而開盤價格基本清一色的是周圍二手房報價的8折。20%的價格洼地，隨便就是60-100萬的價差，這個搖到了不就是中彩票了嗎？

那我等等又何妨？而事實上，現在的確一大堆剛需在搖號的路上，真要多拿20%的錢來買二手房，還真不如老實的等搖號劃算，你說到底是打新股賺錢還是買二手股賺錢？

其實，縱觀全國，這種情況已經是太普遍了，年中深圳金融街華發融御開盤價5萬左右，而緊挨著的龍光玖龍臺二期二手房已經掛到了7.4萬（有虛高成分，因為成交極少），但看這個差價，都達到了65折了，這不是買到就是大賺了？

在普遍這種背景下，南京限購政策也沒有放松，那么二手房的吸引力降低也就說的過去了。

但是，二手房難賣會一直持續下去嗎？會出現大幅下跌嗎？這里海貍先生給出明確判斷，會一直持續下去，但是不會大幅下跌。

這個判斷的依據，就和新房與二手房價格倒掛的原因有很大的關聯。

首先，我們要知道，地方政府最希望的是什么？答案是，土地財政收入長期持續的增長！因為在大多數二三四級城市，土地財政在政府財政收入的占比已經達到了一個無可替代的地步，一旦土地財政收入下滑，那么地方政府的所有人員都會面臨收入下滑、投資縮減的窘境。（財政部數據，2018年，土地收入占全國地方一般預算收入的66%）

（2019年主要城市土地收入占財政收入比例）

那怎么樣才會實現長期持續的增長呢？第一個就是新房要一直能賣出去，第二個是新房的供給不要大起大落。因為根據目前公開資料，房價的50-80%是會最終體現到地方政府收入內的（經濟越發達地區，比例越高），所以新房賣多少，直接決定開發商拿地的熱情和價格，進而影響到土拍的收入，間接影響到在建設環節的流轉收入。如果新房出現銷售下滑，對地方財政而言是很大的負面影響。

而大環境是，自從提出了房住不炒口號后，銀行對資金流向房地產是越來越嚴格，直接導致房產銷售的總金額被限制住，這個時候，大量上市的二手房開始和新房競爭搶占資金，有了競爭，就需要打壓，那如何打壓呢？公開降價那豈不是自打耳光，以后誰還買你的新房？于是，限價搖號就出來了，用發新股抽獎的方式，這樣拿著二手房的人也不好多說，沒房的也有個盼頭，但是直接后果就是二手房難賣了。

不過如果二手房降價太多，也會對新房產生影響，因為新房大賣的基礎是對標周邊二手房，為了避免二手房對新房價格產生負面影響，也不會允許二手房短期內大降價的。所以新房價格會堅挺，有節奏有計劃的縮小和二手房之間的倒掛，讓二手房慢慢回歸理性。

但是也正是這點，徹底斷送了新房大幅漲價的可能性，因為新房價格是要報備的，一旦大幅漲價，是有悖房住不炒口號的，保住現有水平就好，沒誰會拿自己的烏紗帽去冒險，搞不好自己種樹別人摘桃。

而國家對房地產的限制依然嚴格，比如今年否決了恒大借殼深深房的重組方案，加強對互聯網金融的監管，限制信用卡資金進入樓市，即便是這次疫情因素放水過多，這個月也開始調轉船頭開始收緊信貸增長率，在房價只能漲不能降的前提下，為了多賣新房，政府已經想破腦袋了，比如蘇州這幾天又拿出新的人才政策，變相解除限購。

這里補充一下，最近燕郊的漲價，是因為跌的實在太狠了，腰斬都不止，上海北京也差不多，仔細看看他們2017年的價格就知道了。

最后，海貍總結一下：

1、如果你沒房，那么需要擦亮眼睛，城市、地段、配套都很重要，選好了還是能有不錯的投資收益的；

2、如果你有多余的二手房，如果地段不好或者處于四五六線城市，或者配套不好的，建議賣了，去一二線城市搖號拿新房，因為長期來看肯定還要跌。

3、如果你是置換房，需要早點行動，換成配套好、地段好的新房，免得資產縮水。

現在已經不再是以前那個普漲的黃金時代了，樓市已經進入到白銀時代中期了，損失收益是小，背負債務才是悲劇。

（微信公眾號：海貍先生的茶館）