今天這篇是無錫考察文，上次我發文之后，竟有人和我杠，說我憑什么說無錫是三線城市。

我就納悶了，大家對于城市分級這個東西到底是怎么劃分的，現在很多媒體機構發布排名，整了一些新一線城市，還有一大批城市進入了二線城市范疇，機構排名無可厚非。

但在我這，一線城市就是北上廣深，二線城市就是省會城市、計劃單列市、直轄市，除此外還有個蘇州。

無錫在我這，就是強三線城市，這個不再解釋，回歸今天主題：無錫這個城市到底怎么樣？

先說我在無錫考察后的最大感覺：二線城市的產值，三線城市的發展模式，這種發展模式難道是強三線城市的宿命？

無錫這種點狀、攤大餅模式，真的和大灣區的佛山很像。

都喜歡搞新城、都是制造業非常發達的城市、都是萬億俱樂部一員，經濟都很牛逼，但就是政治上缺乏一些政策關注度。

有價值嗎？絕對有，但在這樣的城市發展模式下，坑也很多。

到處搞新城，搞概念。

太湖新城、錫東新城、惠山新城、錫西新城、天一新城、洛社新城，在鴻山某項目中，竟還看到鴻山新城的概念時，瞬間頭大。

遍地都是新城，就注定有一些可能只是陪襯。

從新城的價值排序，毫無疑問，太湖新城的價值最大。

本地人對太湖新城的認知是生態環境非常好，實際上不止是生態環境，太湖新城還是無錫的科技創新先導區、現代產業引領區、高端人才集聚區，經開區就在太湖新城，是無錫現在的CBD所在。

環境好+產業集聚，就是個王炸地段。

而且市政府也搬到了經開，目前無錫最高端的商業萬象城、海岸城也都在經開，這里補充一個知識點，一般萬象城和海岸城都開在城市比較高端、購買力比較強的地方，所以你只要看到有萬象城和海岸城，這里的地段絕對就不差。

經開除了高端商業之外，優質學區錫師附小也在經開，還有市民中心、大劇院、金融商務街區也都在這。

可以說幾乎是把配套、教育、產業都集中在這里，這就是整個無錫價值最高的地方啊，也會是未來無錫房價天花板所在地。

目前經開的均價在3.5萬左右，其實和其他板塊還沒拉出價差，所以往上走的概率很大，尤其土拍已經到達限價19500元。

再看錫東新城和惠山新城，這兩個新城是發展比較成熟的板塊，錫東新城在新吳區，但均價去到2.9萬，你要說有什么牛逼的產業，其實沒有，更多是靠學區炒作，錫東有無錫最好的高中：天一高中，因為入學方式一些初中會有直升天一中學的名額，這些初中對應的房子，價格自然也就漲起來了。

惠山新城位于無錫北部，發展也成熟，但很多無錫本地人看不上，以前惠山在他們眼里屬于“郊區”，而且多是新無錫人住在那，早期惠山因為價格低洼，吸引不少剛需在那置業，就是一個剛需自住的板塊，目前價格也去到2.6-2.7萬左右。

其他新城也基本都是剛需自住的板塊，唯一亮點突出點的是天一新城，目前是不限購的，但有地鐵穿過，距離老中心梁溪區也近，配套也相對成熟，目前價格2.4-2.5萬左右，這里基本也是所見即所得。

其余洛社新城、錫西新城都在西部，也不是無錫的城市發展主軸上，錫西新城2.2萬左右，而洛社就只有1.8萬左右，價格也基本匹配出價值。

所以新城的價值排序很明顯：

太湖新城（尤其經開區）＞錫東新城＞天一新城＞惠山新城＞錫西新城＞洛社新城

有些片區，雖不是新城，但也值得關注。

無錫是個經濟強市，尤其是靠制造業起家的經濟強市，這和佛山也很像。

所以不是只有高新產業集聚的地方值得關注，還有園區產業聚集的同樣要關注。

這里不得不提新吳區，2021年新吳區在5個行政區內的GDP是排名第一，僅次于江陰市，并且增速還達到5.1%，能在疫情影響之下還能保持這個增速，很不容易。

無錫本就是制造業非常發達的城市，過去一些重工業、高污染企業其實已經往蘇北轉移，而留下一些輕工業基本也分布在新吳區。

新吳區被定義為“智慧新城”、“東方硅谷”，蘇南碩放機場就在新吳區，還擁有國家獲批的網創新示范區、國家創新型園區、國家生態工業示范園區、國家知識產權試點園區等等。

新加坡工業園，日資、韓資、歐美、國資等各種類型企業多達26000多家，有109家企業的總部就位于此，產業實力非常強。

目前新吳區的政務中心、金融商務中心及科技創新中心是在太科園，所以太科園是可以重點關注的，目前太科園的整體均價也在2.5萬左右，但新房不多。

此外，新吳區有些靠近梁溪區的板塊，因為離傳統中心比較近，加上整體配套完善，會吸納一部分的剛需外溢，比如江溪板塊，剛需也可以關注。

最后結合無錫考察，先給大家總結無錫本地市場的一些基本面：

1、無錫的CBD、城市新中心毫無疑問在經開區，這也是無錫未來的天花板所在，目前房價均價是3.5萬，但隨著土拍節奏，19500元的樓面價，未來入市會是一個4萬左右，但這還不是經開的天花板價格。

經開作為無錫的CBD所在，價差和周邊板塊其實還沒有拉得很大，一般來說，核心區的房價應該是周邊的2-3倍，所以現在的經開很明顯還沒有發展成熟，這就是向上爬的空間所在。

2、無錫是點狀鋪開的發展模式，經開都沒搞好，就開始搞其他新城，這是個不太良好的發展模式，四處開花，沒有集中精力搞好一個板塊，這也是導致房價扁平化的一個問題。

不如蘇州，集中精力搞好工業園區，他不僅是經濟實力的體現，還會是城市向外展示的基本面，這是城市形象的問題。

3、無錫本地市場會有地緣傾向，也有新房癌，加上無錫本身供應不算少，所以整體市場沒有非常火爆，但因為一場土拍，其實市場熱度有有所回歸的，我幾乎在所有項目都聽到銷售介紹近期土拍，確實面粉貴了，面包會隨著貴。

4、無錫本地的購買力還是比較強勁的，江浙地區藏富于民這是大家都知道額，無錫人均GDP全國第一，加上本身無錫民營經濟也強，收入水平其實不低，匹配當下的房價，無錫房價收入比9.5，低于全國人均水平。

5、傳統中心區是由北塘、崇安、南長合并成現在的梁溪區，目前的地標就在恒隆廣場，傳統中心區沒有多少地塊開發，一般是有地緣情節的無錫本地人會選擇在這里，均價也在3-3.2萬左右，買這里基本就是為了學校和配套成熟。

南長是梁溪的南部，經開的北部，以后等經開發展成熟，或許會有一波利好，但時間較長，畢竟價差還不算大，如果有2萬多的品質項目可以重點關注。

以上是無錫的基本面，有好也有問題，但就無錫城市而言，絕對是有發展潛力的城市。

入手無錫，我先給幾點建議：

1、錢夠得著，當然是最好的板塊，經開是首選，總價得備好300萬以上。

2、錢差點，太科園和錫東新城可以是第二位的選擇，一個是有產業，一個是有學校，畢竟說錫東新城還有總部基地的規劃，加上高鐵站就在那，期待感還是比較強的。

3、第三梯隊，我建議就是天一新城還有錫西新城的錢橋板塊，價格2.2-2.4萬，都靠近主城區，天一新城還有地鐵經過，而且價格和核心區有一定價差，會有補齊空間。

無錫跑了幾天，最大的感覺就是“散”，但散歸散，不得不佩服，人家經濟實力就擺在這，長三角確實高手如云，買哪都不算差，但卻一定要選好板塊。

昨晚來蘇州了，17分鐘高鐵，坐下喝口水就到蘇州，有一說一，今天跑了蘇州園區發現無錫確實和蘇州存在差距，無錫努力的空間還很大。

這幾天還會在蘇州考察，后續會有文章，看大家關注蘇州哪里，也可以給我們留言，還打算去昆山走一波，有關注昆山的分析，也可以評論區給我們留言。

今天中午吃了蘇幫菜，松鼠桂魚、響油鱔糊真是一絕，味道很好，這幾天繼續考察，同時也會繼續挖掘蘇州美食，趁機會也感受一下蘇州的雅致。

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