曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)，葛洲壩“地王”緣何逃不開慘淡結(jié)局？
“曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的‘地王’，
如今卻光景慘淡”
一場歷時(shí)三年的布局，在喧囂塵上的猜測中揭開面紗。
2016年，葛洲壩的一場32.8億元的“豪賭”震驚了房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)日，葛洲壩經(jīng)過25輪競拍，以32.8億元拿下江蘇南京和西南G14的住宅用地，樓面價(jià)高達(dá)45213元每平方米，地價(jià)甚至高于當(dāng)時(shí)板塊內(nèi)新房均價(jià)，成了南京名副其實(shí)的“地王”。
此后的三年，業(yè)內(nèi)對于葛洲壩手中緊握的“地王”項(xiàng)目有過無數(shù)的猜想。
終于，2019年年末，葛洲壩“中國府”（以下簡稱“中國府”）項(xiàng)目正式入市，相比其聲勢浩大的拿地場面，中國府的入市可謂有些“寒酸”。
不得不賣，中國府虧本賺吆喝
“國府”系是葛洲壩地產(chǎn)旗下的高端產(chǎn)品，目前在全國只有三個(gè)，分別是：均價(jià)在12.5萬元每平方米的北京中國府，均價(jià)在3.5萬元每平方米的合肥中國府以及南京中國府。
為了給“地王”增值，葛洲壩也是下足了本錢。
據(jù)中國新聞周刊了解，此前項(xiàng)目方透露葛洲壩南京中國府這個(gè)項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒊f元。同時(shí)，項(xiàng)目還將應(yīng)用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康（GREEN）、德系精（GERMAN）、工業(yè)集成（GATHER）、智慧互聯(lián)（GRASP）和服務(wù)增值（GAIN）五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進(jìn)的110余項(xiàng)技術(shù)。
葛洲壩中國府項(xiàng)目于2019年1月公開了示范區(qū)、樣板間及戶型圖，一度被認(rèn)為即將首次開盤。
2019年8月，中國府已公開售樓處、示范區(qū)和樣板間，但是項(xiàng)目需要驗(yàn)資300萬才可以預(yù)約參觀樣板間。
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)報(bào)道，有許多人曾給葛洲壩南京中國府算過一筆賬：項(xiàng)目地價(jià)45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本來算，再加上5G科技，約10000元每平方米的裝修費(fèi)用，那照此保守估計(jì)，葛洲壩南京中國府至少要賣到65000-70000元每平方米的價(jià)格，當(dāng)然，開發(fā)商肯定還抱著沖刺8萬每平方米的夢想！
高地價(jià)、高精裝標(biāo)準(zhǔn)、頂級豪宅定位給葛洲壩南京中國府賺足了市場的眼球，但也成為了成就中國府的一把雙刃劍，中國府的放風(fēng)價(jià)水漲船高。然而在“房住不炒”的政策下，河西中部新房限4.5萬元每平方米、河西南部新房限價(jià)3.5萬元每平方米的背景下，中國府的上市路可以說要邁過很大的門檻。
2019年12月24日，有多家媒體宣稱葛洲壩南京中國府將要首開，但是均價(jià)為6.4萬元每平方米。消息一出，輿論嘩然。但隨著當(dāng)晚銷售許可證的正式落地，所有的猜測也轉(zhuǎn)為唏噓之聲。
每平方米8萬元的夢想價(jià)格與每平方米6.4萬元的實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，很多人質(zhì)疑，中國府是否是虧本買賣？一位不愿具名的資深房地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，虧本倒談不上，只是賺的不多而已。此外，根據(jù)葛洲壩2019年半年報(bào)顯示，其在葛洲壩南京中國府項(xiàng)目上已投入資金約55億元，“微利離市”甚至是“微虧離市”基本已成定局。
那么，葛洲壩地產(chǎn)南京中國府項(xiàng)目此前一直不愿入市，近期為何如此倉促入市？
一位接近中國府項(xiàng)目的工作人員向中國新聞周刊透露，這次開盤實(shí)屬無奈，有消息傳言是房管局緊急通知的。此外，據(jù)置業(yè)顧問表示，此次開盤是迫不得已之舉。
中國新聞周刊了解到，南京中國府的項(xiàng)目此次開盤僅有57套房，據(jù)售樓處消息，230平戶型已經(jīng)售完，290平戶型房源還有少量。
據(jù)媒體報(bào)道，針對葛洲壩南京中國府高價(jià)入市，南京住建局在12月25日下午召開專項(xiàng)會議回應(yīng)：南京市場一直堅(jiān)決貫徹中央抑制房價(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房住不炒”定位，并用一城一策的調(diào)控措施，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，在全市房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，我們也努力化解前期積累的高價(jià)地的遺留問題，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
轟動一時(shí)的葛洲壩中國府慘淡收場。后續(xù)是否還要繼續(xù)推動剩余樓盤的開盤，仍要交給時(shí)間來驗(yàn)證。
歷盡波折的“地王”中國府，僅僅是葛洲壩手中握的“地王”項(xiàng)目之一。
“壕”得起，“耗”不起
2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價(jià)格拍下上海青浦區(qū)一幅商住用地，樓面單價(jià)為2.73萬元每平方米，創(chuàng)造了青浦區(qū)樓面價(jià)地王。
2015年10月，在北京市一場歷經(jīng)104輪競價(jià)的土拍中，葛洲壩地產(chǎn)最終以49.5億元總價(jià)和配建4.1萬平方米保障房摘走豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改地塊。
2016年6月份，葛洲壩地產(chǎn)在合肥以15.89億元價(jià)格獲得濱湖地塊，樓面價(jià)為每平方米2.21萬元；以24.36億元價(jià)格獲得省府地塊，樓面價(jià)達(dá)到2.2萬元。這兩塊地均創(chuàng)造了樓面價(jià)地王。
2017年6月份，葛洲壩地產(chǎn)以43.18億元價(jià)格拍下杭州蔣村地塊，該幅地塊以3.17萬元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)下西湖區(qū)樓面價(jià)地王。
可以說，從2015年開始，葛洲壩的“地王”之路就沒有下，而且在持續(xù)地放飛自我。
據(jù)葛洲壩官方網(wǎng)站消息，中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“中國葛洲壩地產(chǎn)”），是國務(wù)院國資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一。彼時(shí)，葛洲的戰(zhàn)略側(cè)重于國內(nèi)一線及二線核心城市，囊括京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、泛珠三角等經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展前沿的地區(qū)，明確確立了“重點(diǎn)布局一線城市、謹(jǐn)慎發(fā)展二線城市、嚴(yán)格禁止進(jìn)入三四線城市”的布局戰(zhàn)略。
這也為葛洲壩緣何不惜一切創(chuàng)造“地王”做了鋪墊。
其實(shí)早在2009年的時(shí)候，葛洲壩地產(chǎn)仍屬于集團(tuán)的邊緣板塊，據(jù)當(dāng)年的財(cái)務(wù)信息來看，葛洲壩地產(chǎn)的營收僅占總營收的0.2%，此時(shí)的葛洲壩地產(chǎn)仍是個(gè)嗷嗷待哺的嬰兒。
時(shí)移世易，僅在一年之后，葛洲壩迅速成長起來。
2010年當(dāng)年，葛洲壩地產(chǎn)的應(yīng)收就達(dá)到了400%，一直到2018年，葛洲壩的戰(zhàn)略布局了所有一線城市。從2014年開始，葛洲壩開始走向“高光時(shí)刻”，營業(yè)收入從62.54億元增漲到了98.99億元，即將突破百億大關(guān)，營收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2018年，葛洲壩實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售權(quán)益金額117.9億元，正式突破百億大關(guān)，挺身進(jìn)入TOP200的房企行列。
幾年一路的高歌猛進(jìn)，以及葛洲壩對“地王”的鐘愛，都給葛洲壩的資金鏈帶來不小的壓力。2015 年開始，葛洲壩的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。2015年葛洲壩經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-47.50億元、2016年為-34.28億元、2017年為-8.24億元。
2019年葛洲壩前三季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，前三季度葛洲壩實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約674.22億元，同比減少9.27%，這已是葛洲壩連續(xù)第3次在財(cái)報(bào)中披露營收同比下降，此前的半年報(bào)和第一季度報(bào)告中，營收分別同比下降8.12%和9.92%，葛洲壩地產(chǎn)儲備土地權(quán)益建筑面積為21.34萬平方米。
在應(yīng)收緊縮，土儲告急的情況下，葛洲壩只能再次增兵。
11月21日下午3點(diǎn)，廣州南沙出讓橫瀝島“巨無霸”地塊，被葛洲壩地產(chǎn)、廣州南沙城市建設(shè)投資有限公司、南沙國際金融島（廣州）有限公司以44.76億元拿下，折合樓面價(jià)每平方米8090元。
而這個(gè)項(xiàng)目是否能成為葛洲壩的新起點(diǎn)，是否能為葛洲壩創(chuàng)造新的高光業(yè)績，仍待時(shí)間來檢驗(yàn)。
