當我們購買了房產之后，我們投入了首付款，每月定期還月供，大家都知道金錢是有時間價值的，那么我們有沒有辦法測算這些投入的錢，增值了多少？分享一個利用Excel中的財務函數測算我們已經投入的錢所產生的時間價值，也可作為簡單評價自己的房產是否跑贏了穩健的理財投資。

金錢的時間價值

分享一個Execel的FV函數，基于固定利率及等額分期付款方式，返回某項投資的未來值；

FV(rate,nper,pmt,pv,type)；

nper即該項投資（或貸款）的付款期總數。

pmt 為各期所應支付的金額，其數值在整個年金期間保持不變。通常 pmt 包括本金和利息，但不包括其他費用及稅款。如果忽略 pmt，則必須包含 pv 參數。

pv 為現值，即從該項投資開始計算時已經入帳的款項，或一系列未來付款的當前值得累積和，也稱為本金。如果省略 PV，則假設其值為零，并且必須包括 pmt 參數。

type 數字 0 或 1，用以指定各期的付款時間是在期初還是期末。

1. 假如我們購買的房款為100萬，首付30萬，契稅+大修基金=2萬；意味著首次付款總額為32萬元；

2. 貸款年利率為4.9%；貸款時間為20年（240期）；

3. 等額本息貸款，通過網絡的貸款計算器計算，還款總額1,099,466元；利息總額399,466元；月供4581.1元；

房貸計算器

4. 接下來，我們計算每月月供的時間價值；如下是通過Excel表格計算的投資價值（公式已經列在表格中）：

結論：

本房屋持有2年，你投資的總資金為首付款32萬+已還月供總額10.9947萬=42.9947萬元；

按照年投資收益率為8%的假定條件（假定自己用這部分錢進行穩定的投資，產生8%的收益），這部分金額已經產生了64,180元的價值。 持有時間越長，你的資金成本就越高，這樣可以簡單計算你的資金成本，也就意味著持有2年，你付出的首付和月供的時間價值就是64,180元。

這部分增值金額+房款總額100萬=1,064,180元。隨著時間越長，越增值。

Excel使用FV函數計算

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