原標(biāo)題：萬科A2019年年報(bào)點(diǎn)評(píng):開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng),多元發(fā)展未來可期 來源：長(zhǎng)城證券

受扣稅毛利率下降拖累業(yè)績(jī)低于預(yù)期,ROE維持行業(yè)高位:2019年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3678.9億元,同比增長(zhǎng)23.59%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)766.1億元,同比增長(zhǎng)13.50%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)388.7億元,同比增長(zhǎng)15.10%,業(yè)績(jī)低于預(yù)期,業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患盃I(yíng)收增速的主要原因?yàn)榭鄱惷氏陆盗私?.5個(gè)百分點(diǎn)。受盈利水平下降影響,2019年公司ROE同比下降約1個(gè)百分點(diǎn)至20.7%,盡管有所下滑在行業(yè)內(nèi)依然維持高位。

凈負(fù)債率升至33.9%,仍處于行業(yè)較低水平:從負(fù)債率來看,2019年末,公司凈負(fù)債率33.9%,較上年小幅上漲2.74pct,仍處于行業(yè)低位,資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。從負(fù)債絕對(duì)金額來看,2019年末公司有息負(fù)債2578.5億元,有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主,短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)938.9億元,占比為36.4%,同期在手現(xiàn)金1661.9億元,全額覆蓋短期有息負(fù)債,短期償債能力健康。分借款對(duì)象來看,公司有息負(fù)債中銀行借款占比為54.5%,應(yīng)付債券占比為24.1%,其他借款占比為21.4%,借款成本較低。

銷售穩(wěn)步增長(zhǎng),開工因需制宜,拿地謹(jǐn)慎均衡:2019年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積4112萬方,同比增長(zhǎng)1.8%;實(shí)現(xiàn)銷售金額6308億元,同比增長(zhǎng)3.9%,實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)15341元/平方米,銷售端增長(zhǎng)穩(wěn)健,按克爾瑞銷售額排行榜穩(wěn)居行業(yè)第二。細(xì)分來看,公司所銷售產(chǎn)品中住宅占86.4%,商辦占10.0%,產(chǎn)品繼續(xù)堅(jiān)持面向主流客戶自住需求的定位,144平方米以下的中小戶型占比91.2%。拿地方面2019年公司共獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目147個(gè),對(duì)應(yīng)權(quán)益計(jì)容建面2478萬方,與上年基本持平;對(duì)應(yīng)權(quán)益地價(jià)1550億元,同比增長(zhǎng)14.7%,土地均價(jià)6252元/平方米,全口徑地價(jià)占比銷售額34.9%,投資態(tài)度總體維持謹(jǐn)慎。分區(qū)域來看,中西部、北方、上海、南方四大區(qū)域拿地面積分別占比公司拿地總面積的38.3%、29.9%、20.3%及11.5%。分能級(jí)來看,一線、二線、三線拿地面積分別占公司拿地總面積的4.0%、66.9%及29.1%,拿地布局以二線為主。此外,2020年公司計(jì)劃新開工面積2,921.2萬方,同比下降31.1%,計(jì)劃竣工面積3,319.3萬方,同比增長(zhǎng)10.4%,計(jì)劃新開工面積下降較大,可能是2020年疫情對(duì)需求端產(chǎn)生一定沖擊,基于現(xiàn)有庫(kù)存和近期市場(chǎng)需求進(jìn)行的安排。

成長(zhǎng)有序,“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”定位穩(wěn)步推進(jìn):(1)商業(yè)運(yùn)營(yíng),2019年底公司商業(yè)平臺(tái)印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目108個(gè),覆蓋50多個(gè)城市,管理面積近900萬平方米,已開業(yè)面積為644萬平方米。(2)物流,截至報(bào)告期末公司物流平臺(tái)萬緯物流進(jìn)駐44個(gè)城市,獲取138個(gè)項(xiàng)目,其中高標(biāo)庫(kù)123個(gè),冷庫(kù)15個(gè),可租賃物業(yè)建筑面積1086萬方。(3)冰雪度假,目前公司運(yùn)營(yíng)吉林松花湖,北京石京龍與北京西山滑雪場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目,其中吉林松花湖度假區(qū)客流量、客戶滿意度持續(xù)保持國(guó)內(nèi)領(lǐng)先,并連續(xù)第三年獲得世界滑雪大獎(jiǎng)“中國(guó)最佳滑雪度假區(qū)”稱號(hào)。公司新興業(yè)務(wù)成長(zhǎng)有序,已成為各自行業(yè)領(lǐng)軍者。

投資建議:公司一直是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的板塊龍頭,19年業(yè)績(jī)略低于預(yù)期不改公司業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)?？紤]到(1)公司估值處于相對(duì)低位,(2)公司股息率3.99%,相對(duì)較高,(3)行業(yè)資金面整體邊際轉(zhuǎn)松下近期高評(píng)級(jí)房企信用利差明顯縮小,融資成本降低,(4)未來預(yù)計(jì)將有更多逆周期政策出臺(tái),尤其在“因城施策”框架下,行業(yè)及貨幣政策在地方層面出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)整值得期待,繼續(xù)利好資金面穩(wěn)健的龍頭個(gè)股。維持公司“推薦“評(píng)級(jí),我們預(yù)計(jì)公司20~22年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)451.86、520.00及586.68億元,同比分別增長(zhǎng)16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,按19日收盤價(jià)計(jì)算對(duì)應(yīng)PE6.3、5.5及4.9倍。

風(fēng)險(xiǎn)提示:疫情發(fā)展超出預(yù)期,地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊,公司銷售結(jié)算增長(zhǎng)不及預(yù)期。